Daň z prenájmu nehnuteľnosti. Prenájom nehnuteľnosti je pre mnohých Slovákov obľúbeným spôsobom, ako si zabezpečiť dodatočný, často aj pasívny príjem. Či už prenajímate byt po rodičoch, investičnú nehnuteľnosť alebo len garáž, je dôležité vedieť, že tento príjem podlieha dani z príjmov a má svoje špecifické pravidlá. Často dochádza k zámene pojmov, preto si hneď na úvod ujasnime: tento článok sa detailne venuje dani z príjmov z prenájmu nehnuteľnosti, ktorú ako prenajímateľ odvádzate štátu (Finančnej správe). Nejde o miestnu daň z nehnuteľnosti, ktorú ako vlastník platíte raz ročne svojej obci či mestu. Poďme sa teda podrobne pozrieť na to, aké sú vaše povinnosti a ako si ich môžete optimalizovať pri zdaňovaní príjmov z prenájmu v roku 2025.
Registračná povinnosť na daňovom úrade – Krok, na ktorý sa zabúda
Mnoho nových prenajímateľov nevie, že ak začnú prenajímať nehnuteľnosť a nie sú už na daňovom úrade registrovaní z iného dôvodu (napríklad ako živnostníci), majú povinnosť sa zaregistrovať.
- Lehota: Musíte tak urobiť do konca kalendárneho mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom ste nehnuteľnosť prvýkrát prenajali.
- Ako na to: Registrácia prebieha elektronicky prostredníctvom portálu Finančnej správy. Na základe tejto registrácie vám daňový úrad pridelí daňové identifikačné číslo (DIČ), ktoré budete neskôr používať pri podávaní daňového priznania.
- Náš tip: Urobte to hneď, ako začnete prenajímať. Vyhnete sa tak prípadným sankciám za nesplnenie registračnej povinnosti a budete mať DIČ pripravené pre všetky budúce daňové povinnosti.
Kedy musím podať daňové priznanie?
Povinnosť podať daňové priznanie k dani z príjmov fyzickej osoby (typ B) za rok 2025 vám vzniká vtedy, ak váš celkový zdaniteľný príjem presiahne sumu 2 816,90 eur.
Dôležité je slovo celkový. Do tohto limitu sa zrátavajú všetky vaše zdaniteľné príjmy, nielen príjem z prenájmu. Patrí sem napríklad aj:
- Príjem zo zamestnania (ak nežiadate zamestnávateľa o ročné zúčtovanie).
- Príjem zo živnosti alebo inej samostatnej zárobkovej činnosti.
- Príjem z kapitálového majetku.
- Ostatné príjmy.
Náš tip: Aj keď váš zdaniteľný príjem z prenájmu (po odpočítaní oslobodenia) nepresiahne tento limit, musíte ho zrátať s ostatnými príjmami! Napríklad, ak ste zamestnanec s ročným príjmom 20 000 € a zároveň máte príjem z prenájmu 4 000 €, limit ste ďaleko prekročili a priznanie musíte podať, aj keby ste z prenájmu po výdavkoch nemali žiadny zisk.
Oslobodenie od dane do výšky 500 eur – Ako ho správne využiť?
Zákon o dani z príjmov (§ 9 ods. 1 písm. g)) prináša pre prenajímateľov skvelú výhodu: príjem z prenájmu je oslobodený od dane do výšky 500 eur za zdaňovacie obdobie (rok).
- V daňovom priznaní síce uvediete celý svoj celkový príjem z prenájmu, ale do základu dane zahrniete len tú časť, ktorá presahuje sumu 500 eur.
- Ak je váš celkový ročný príjem z prenájmu nižší alebo rovný 500 eur, je celý od dane oslobodený a do daňového priznania ho neuvádzate (za predpokladu, že nemáte povinnosť podať priznanie z iných dôvodov).
- Náš tip: Ak je nehnuteľnosť v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov (BSM), oslobodenie vo výške 500 eur si môže uplatniť každý z manželov zvlášť, ak sa tak dohodnú a príjmy si v daňovom priznaní rozdelia (napríklad v pomere 1/2 a 1/2). Celkovo si tak môžu ako rodina oslobodiť až 1 000 eur z príjmu z prenájmu.
Výdavky pri prenájme – Iba skutočné a preukázateľné
Pri príjmoch z prenájmu si nemôžete uplatniť paušálne výdavky. Uplatniť si môžete iba preukázateľné daňové výdavky, teda reálne náklady, ktoré ste mali v súvislosti s prenajímanou nehnuteľnosťou a viete ich preukázať dokladmi.
Medzi najčastejšie výdavky patria:
- Výdavky na energie a služby: Elektrina, plyn, voda, teplo, internet, poplatky správcovskej spoločnosti (vrátane príspevku do fondu opráv).
- Náklady na opravy a údržbu: Maľovanie, oprava spotrebičov, výmena sanity, drobné opravy.
- Poistenie nehnuteľnosti a daň z nehnuteľnosti (miestna daň).
- Odpisy nehnuteľnosti: Ak sa rozhodnete nehnuteľnosť zaradiť do obchodného majetku, môžete si ako výdavok uplatňovať aj daňové odpisy.
- Náš tip: Zaradenie nehnuteľnosti do obchodného majetku vám umožní uplatniť si odpisy ako významný daňový výdavok a znížiť si tak základ dane. Má to však aj svoje nevýhody, najmä pri jej budúcom predaji – príjem z takéhoto predaja už nebude oslobodený od dane po 5 rokoch vlastníctva. Vždy je dobré si prepočítať, či sa vám to oplatí, ideálne po konzultácii s účtovníkom.
Krátenie výdavkov – Podrobný výpočet, na ktorom záleží!
Toto je veľmi dôležitý princíp, ktorý musíte dodržať. Keďže časť vašich príjmov (500 eur) je oslobodená od dane, nemôžete si uplatniť všetky výdavky v plnej výške. Musíte ich krátiť rovnakým pomerom, akým ste krátili príjmy.
Ukážme si to na praktickom príklade:
- Celkový ročný príjem z prenájmu: 7 200 € (600 € mesačne)
- Oslobodená časť príjmu: 500 €
- Zdaniteľný príjem (suma, ktorú priznávate): 7 200 € – 500 € = 6 700 €
- Celkové preukázateľné výdavky za rok (energie, daň z nehnuteľnosti, poistenie, fond opráv, oprava práčky): 3 000 €
- Vypočítame koeficient na krátenie: (Zdaniteľný príjem / Celkový príjem) = 6 700 / 7 200 = 0,9305
- Vypočítame výdavky, ktoré si môžete uplatniť: (Celkové výdavky * Koeficient) = 3 000 € * 0,9305 = 2 791,50 €
- Vypočítame čiastkový základ dane z prenájmu: (Zdaniteľný príjem – Uplatniteľné výdavky) = 6 700 € – 2 791,50 € = 3 908,50 € Z tejto sumy budete následne platiť daň z príjmov.
- Náš tip: Vždy si najprv spočítajte celkový ročný príjem a celkové ročné výdavky. Až potom aplikujte oslobodenie a kráťte výdavky. Všetko sa počíta až na ročnej báze v daňovom priznaní.
Zdravotné poistenie z príjmu z prenájmu – Výhoda, o ktorej treba vedieť
Skvelou správou je, že ak prenajímate nehnuteľnosť ako fyzická osoba – nepodnikateľ (a teda nemáte nehnuteľnosť zaradenú v obchodnom majetku), príjem z prenájmu podľa § 6 ods. 3 zákona nepodlieha odvodom na sociálne ani zdravotné poistenie. Toto je významná výhoda oproti príjmom zo zamestnania alebo zo živnosti, kde odvody tvoria značnú časť nákladov.
Zdaňovanie príjmov z prenájmu nehnuteľnosti má svoje špecifiká, no nie je to raketová veda. Najdôležitejšie je pamätať na registračnú povinnosť, správne uplatniť oslobodenie vo výške 500 eur, viesť si evidenciu všetkých preukázateľných výdavkov a hlavne, správne ich krátiť podľa pomeru zdaniteľných príjmov. Precízna evidencia a znalosť týchto pravidiel sú základom úspechu a pokojného spánku každého prenajímateľa.
Ak si nie ste istí, ako správne vyplniť daňové priznanie s príjmami z prenájmu, alebo potrebujete pomôcť s evidenciou a výpočtami, neváhajte sa na nás obrátiť. V www.uctovnictvoprekazdeho.sk sme tu pre vás, aby sme vám pomohli mať vaše financie a dane v poriadku.
A ak uvažujete o profesionálnej prezentácii svojej nehnuteľnosti na prenájom, napríklad formou jednoduchej webstránky, môžete sa obrátiť na našich partnerov na www.profiwebvyhodne.sk.
Prajeme vám úspešné a bezproblémové prenajímanie!
Ing. Branislav Hahn
Sledujte nás aj na sociálnych sieťach.
