Odpisy nehnuteľností v roku 2025: 3 kľúčové pravidlá, ktoré vám ušetria na daniach

Odpisy nehnuteľností sú pre každého podnikateľa, ktorý vlastní firemnú budovu, kanceláriu alebo byt zaradený v obchodnom majetku, jedným z najvýznamnejších daňových nástrojov. Predstavujú legálny spôsob, ako si postupne znížiť základ dane o hodnotu vášho majetku, a tým platiť menej na daniach. Pravidlá pre daňové odpisy nehnuteľností sú však prísne a plné špecifík, ktoré je nevyhnutné poznať. V tomto článku vám predstavíme 3 kľúčové pravidlá, ktoré musíte o odpisovaní nehnuteľností v roku 2025 vedieť, aby ste tento nástroj využili vo svoj prospech a vyhli sa chybám.

Predtým, než začneme: Kedy vôbec môžem nehnuteľnosť odpisovať?

Ešte predtým, ako sa pustíme do pravidiel, je dôležité si ujasniť základné podmienky, za ktorých môžete začať daňovo odpisovať nehnuteľnosť:

1. Musí byť zaradená v obchodnom majetku vašej firmy alebo živnosti.
2. Musí sa využívať na zabezpečenie zdaniteľného príjmu (teda na podnikanie).
3. Jej vstupná cena musí byť vyššia ako 1 700 €.

Kľúčové pravidlá pre Odpisy nehnuteľností v roku 2025

Ak spĺňate vyššie uvedené podmienky, pri samotnom odpisovaní sa musíte riadiť nasledujúcimi pravidlami.

Pravidlo #1: Správna odpisová skupina je základ (20 alebo 40 rokov)

Vašou prvou a najdôležitejšou úlohou je správne zaradiť nehnuteľnosť do odpisovej skupiny. Zákon o dani z príjmov delí budovy a stavby do dvoch skupín, ktoré presne určujú, ako dlho budete majetok odpisovať.

• 5. odpisová skupina (doba odpisovania 20 rokov): Sem patria najmä výrobné a priemyselné stavby, napríklad:
  • Budovy pre výrobu a skladovanie (výrobné haly, sklady, logistické centrá)
  • Budovy pre poľnohospodárstvo
  • Hotely a podobné ubytovacie zariadenia
• 6. odpisová skupina (doba odpisovania 40 rokov): Toto je najčastejšia odpisová skupina budovy pre väčšinu podnikateľov. Patria sem:
  • Administratívne a kancelárske budovy
  • Bytové domy a budovy na bývanie (ak sú zaradené v obchodnom majetku, napr. pri prenájme)
  • Obchodné centrá, školy, nemocnice

Pravidlo #2: Zabudnite na zrýchlené odpisovanie

Zatiaľ čo pri inom majetku (napr. autách alebo strojoch) si môžete vybrať medzi rovnomernou a zrýchlenou metódou, pri nehnuteľnostiach je to inak.

• Pre budovy a stavby (zaradené v 5. a 6. odpisovej skupine) Zákon o dani z príjmov umožňuje výlučne rovnomerné odpisovanie.
• Výpočet je jednoduchý: Ročný odpis = Vstupná cena nehnuteľnosti / Doba odpisovania
• Praktický príklad: Kúpite si kancelársky priestor za 120 000 €. Keďže ide o administratívnu budovu, patrí do 6. odpisovej skupiny. Váš ročný daňový odpis bude: 120 000 € / 40 rokov = 3 000 €. Každý rok si tak môžete znížiť základ dane o túto sumu.

Pravidlo #3: Uplatnenie celého ročného odpisu (aj v prvom roku!)

Toto je veľmi dôležitá a často prehliadaná informácia, ktorá predstavuje skvelú príležitosť na daňovú optimalizáciu.

• Daňové odpisy sa uplatňujú ako ročné. Zákon umožňuje uplatniť si celý ročný odpis aj v tom zdaňovacom období, v ktorom ste nehnuteľnosť zaradili do obchodného majetku, bez ohľadu na to, koľko dní v roku ste ju reálne vlastnili a používali.
• Príklad: Ak kúpite a zaradíte do majetku kanceláriu v decembri 2025, v daňovom priznaní za rok 2025 si môžete uplatniť celý ročný odpis (v našom príklade 3 000 €), nie len 1/12 z neho.

Tip od Účtovníctvoprekaždéh​o.sk: „Možnosť uplatniť si celý ročný odpis aj pri kúpe na konci roka je skvelý nástroj na legálnu daňovú optimalizáciu. Ak plánujete kúpu nehnuteľnosti na podnikanie a vidíte, že budete mať za daný rok vysoký základ dane, jej zaradenie do majetku ešte pred 31. decembrom vám ho môže výrazne znížiť. V www.uctovnictvoprekazdeho.sk na túto možnosť našich klientov vždy aktívne upozorňujeme pri plánovaní koncoročných uzávierok.“

Bonusové tipy: Pozemok a technické zhodnotenie

• A čo pozemok? Nezabúdajte, že pozemky sa daňovo neodpisujú! Ak kupujete budovu spolu s pozemkom, v kúpnej zmluve alebo v znaleckom posudku by mala byť hodnota budovy a pozemku vyčíslená samostatne. Do odpisov vstupuje len hodnota budovy.
• Čo je to technické zhodnotenie? Ak na nehnuteľnosti vykonáte rozsiahlejšiu rekonštrukciu alebo modernizáciu (v úhrne nad 1 700 € za rok), tieto náklady sa nepovažujú za okamžitý výdavok. O túto sumu sa zvýši vstupná cena nehnuteľnosti a odpisujete ju spolu s ňou.

Daňové Odpisy nehnuteľností sú jedným z najsilnejších nástrojov na zníženie daňovej povinnosti. Je však kľúčové vedieť, ako odpisovať nehnuteľnosť správne. Pamätajte na tri základné pravidlá: správne určite odpisovú skupinu (20 alebo 40 rokov), použite výlučne rovnomernú metódu a nezabudnite na možnosť uplatnenia celého ročného odpisu aj v prvom roku. Správne nastavené odpisy sú základom efektívneho daňového plánovania.

Ak si nie ste istí, ako správne zaradiť vašu nehnuteľnosť, nastaviť odpisový plán alebo ako ho uplatniť v daňovom priznaní, neváhajte sa na nás obrátiť. V www.uctovnictvoprekazdeho.sk vám radi poskytneme komplexné poradenstvo.

Ing. Juraj Herko

Sledujte nás aj na sociálnych sieťach.